Quero desistir da compra de um imóvel. Tenho direito ao reembolso?

Redação

27 de abril de 2021
Atualização:27 abr 2021 às 17:28

Comprar um imóvel na planta muitas vezes se mostra uma ótima oportunidade, com valores mais em conta e melhores oportunidades de financiamento.

No entanto, como se trata de uma compra de algo que ainda não existe, há diversos riscos nessa aquisição, como a obra nunca terminar ou ainda o comprador enfrentar uma séria dificuldade financeira e não conseguir quitar as parcelas.

Afinal, em nosso país constantemente temos que lidar com crises financeiras, demissões em massa e altas taxas de desemprego.

Nesse cenário, infelizmente é muito comum que as pessoas não consigam honrar com seus compromissos, ainda mais de um financiamento imobiliário.

E com tantos problemas se formando, as pessoas optam por encerrar os contratos e pedir o reembolso dos valores pagos. Afinal, o Código de Defesa do Consumidor proíbe qualquer cláusula que tire do consumidor o direito ao reembolso.

Pensando nisso, em dezembro de 2018 foi implementada a chamada “Lei do Distrato”, para criar regras mais claras quanto ao encerramento de contratos de compra e venda de imóveis direto das incorporadoras.

Na prática, isso trouxe mais segurança ao mercado, embora as multas pela rescisão tenham ficado mais pesadas para o consumidor.

Como funciona a compra de um imóvel na planta?

Antes de falar do reembolso, é preciso saber como funciona a compra de um imóvel na planta. Imagine que você tenha visto algum empreendimento interessante em seu bairro, algum apartamento com três quartos, suíte, duas vagas de garagem… Porém, o prédio ainda está em construção.

Você vai até o estande de venda, verifica o preço e logo vê que cabe no bolso. Então resolve assinar o contrato de compromisso de compra e venda.

Nesse momento, você poderá pagar à vista o valor da entrada, ou negociá-lo em parcelas.

Muitas incorporadoras, principalmente as maiores, oferecem algumas facilidades para o pagamento desse valor inicial, como dividi-lo em várias parcelas.

O restante dos valores será pago após o habite-se, que, em outras palavras é a entrega da obra com aval da Prefeitura.

Ou seja, até que a obra esteja concluída, você terá um contrato direto com a incorporadora, mas não será proprietário do imóvel.

E é a partir do habite-se que você poderá se tornar o proprietário (lembre-se: só é dono quem registra), e também é a partir dele que os bancos autorizam o financiamento do imóvel.

Mas sobre isso, deixaremos para outro artigo. Afinal, com o habite-se, o imóvel já não é mais considerado “na planta”.

No contrato deve haver um quadro-resumo que, dentre outras informações, deve conter as regras de reembolso em caso de desistência ou encerramento do contrato por falta de pagamento.

E esse é um dos pontos principais que você precisa ficar atento. Antes de assinar um contrato, analise bem as penalidades.

Se tiver muitas dúvidas, considere contratar uma assessoria jurídica para te ajudar a entender o contrato e evitar dores de cabeça no futuro.

Mas se você já assinou, não se preocupe. Embora muitas incorporadores utilizem cláusulas multas abusivas, é possível avaliá-las e renegociá-las sem envolver o judiciário.

Porém, se não for possível de forma amigável, há sempre alternativas.

Vamos falar disso melhor a seguir.

Como funciona o reembolso para contratos assinados ANTES de dezembro/2018

Até dezembro de 2018, não existia na lei que determinasse uma quantia exata de reembolso em caso de encerramento de contratos de compra e venda de imóvel com a incorporadora.

Então, era válido apenas o que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Se você leu os artigos acima, deve ter ficado confuso com o texto. Mas fique tranquilo, pois realmente não é fácil entender.

Em termos gerais, o CDC prevê, de forma genérica, que é proibido o vendedor reter 100% dos valores pagos, e que algum valor deve ser reembolsado ao consumidor.

E como não há um valor definido, foi necessário o judiciário decidir. E fixou-se a tese de que as multas de rescisão do contrato por culpa do comprador devem ser limitadas até 25%.

E nesse valor incluem-se despesas com corretagem, impostos (IPTU) e obrigações (condomínio) incidentes sobre o imóvel, disponibilidade (fruição) do imóvel, etc.

Portanto, se o seu contrato foi assinado antes de dezembro de 2018, saiba que se você desistir da compra do imóvel, por qualquer motivo que seja, terá direito ao reembolso, na maioria dos casos, de pelo menos 75% do valor pago.

Como funciona o reembolso para contratos assinados APÓS dezembro/2018 (depois da Lei do Distrato)

A partir de dezembro de 2018, foi promulgada a Lei nº 13786/18, conhecida como “Lei do Distrato”.

Dentre outras regras, uma das principais mudanças foi fixar o valor da multa para rescisão.

A partir de então, a multa para o encerramento de contratos sem patrimônio de afetação é de até 25% do valor pago, e a multa para contratos com patrimônio de afetação é de até 50% do valor pago.

Preste atenção nisso: a multa só é cobrada sobre o valor pago, e não sobre o valor total do contrato.

Mas basicamente você precisa saber que se trata de uma proteção especial à obra, e por isso a lei determinou esse percentual maior de multa.

Porém, a lei também determina que essa multa diz respeito apenas ao encerramento do contrato. Ou seja, o comprador ainda deverá pagar a corretagem e outras obrigações presentes na lei.

Ou seja, pode ser que você acabe não recebendo nenhum valor de volta se o contrato for desfeito por falta de pagamento ou por sua vontade própria.

Mas não se preocupe: caso você tenha o contrato encerrado, o valor máximo de multa que você terá que pagar será exatamente o valor que você já quitou.

Então não aceite caso seja cobrado por qualquer “valor residual”.

Em qualquer um dos casos, você terá direito ao reembolso mesmo se o contrato for encerrado por falta de pagamento

Não importa se o contrato foi assinado antes ou depois de dezembro de 2018, o consumidor sempre terá direito ao reembolso mesmo que tenha perdido o contrato por falta de pagamento.

Mas infelizmente muitas incorporadoras desrespeitam esse direito e negam ao comprador o reembolso.

Em alguns casos, chegam até mesmo a cobrar uma multa à parte. O que é um completo absurdo!

Desde antes da Lei do Distrato, o comprador já tinha o direito ao reembolso de parte dos valores pagos mesmo que estivesse inadimplente.

Como tratado no CDC, a incorporadora/vendedora não poderia tirar do consumidor o direito a reaver parte dos valores pagos, mesmo que o fim do contrato fosse por falta de pagamento.

Mas a Lei do Distrato veio deixar essa questão clara, vejamos:

Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente […]

Veja que a lei é bem clara ao dizer que o comprador tem direito à restituição (reembolso) dos valores pagos, mesmo que o contrato tenha se encerrado por falta de pagamento.

Fique atento aos seus Direitos

Como dissemos ao longo do artigo, infelizmente é muito comum nos depararmos com várias violações aos direitos dos compradores/consumidores no Mercado Imobiliário.

Isso acontece por uma série de motivos, desde o desconhecimento da lei por parte das incorporadoras/vendedoras, ou até mesmo por erro proposital.

Mas é evidente que a maior parte desses abusos não aconteceria se o comprador/consumidor conhecesse os seus direitos ou contasse com uma consultoria especializada.

Portanto, fique atento aos seus direitos. Observe quando o seu contrato foi assinado, e quais são os valores cobrados a título de multa.

É um direito seu ter acesso a todos os valores discriminados, tanto quanto é direito da incorporadora cobrar uma multa pelo encerramento do contrato, desde que não seja abusiva.

E se não conseguir manter uma boa comunicação com a empresa, considere pedir uma ajuda especializada.

O que você não pode fazer é simplesmente aceitar perder todo um investimento por algo que não é culpa sua.

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